北區那間老家，空了二十年。
三年前才動的。現在租出去了，快滿三年。
我是做這行的。幫人看房子、算租金、判斷該不該修，這是我的工作。輪到自己那間，我一樣放了二十年。
動之前，我沒有先找師傅。我先去查了官方統計。
我想知道一件事：放著不動的，是不是只有我。
我先去查了台中到底有多少房子是空著的
一年少了三千六百多戶，這個方向跟我以為的相反
內政部每半年公布一次「低度使用（用電）住宅」統計。最新一期是 114 年下半年，115 年 7 月出刊。
台中的數字是 100,140 宅，占全部房屋稅籍住宅類的 8.58%。
我原本以為它會往上走。空屋變多、房子租不掉、少子化，這幾年常聽到的都是這種說法。
實際上是往下的。比上半年少了 7,928 宅，比前一年同期少了 3,623 宅。
而且中部幾個縣市裡面，只有台中在減少，其他都在增加。
全國的走法也類似。
114 年上半年衝到 10.43%，是這項統計開辦以來的次高點。下半年回到 9.44%。
所以整體是在被填回去的。我那間空了二十年的房子，是走在跟大盤相反的方向上。
但「低度用電」不等於「空屋」
這裡要先講清楚一件事，因為它會影響你怎麼看待上面那些數字。
官方算的不是空屋。
它算的是「低度使用（用電）住宅」。
定義寫得很死：每年 11、12 月，平均每月用電度數在 60 度以下。
60 度是什麼概念？大概是一台冰箱插著、偶爾開個燈的用量。
所以被算進去的，不一定是空屋。可能是長輩獨居、本來就用不到什麼電；可能是偶爾回去住幾天；也可能只是拿來放東西。
我看過很多人直接把這個數字寫成「台中空屋率」。那不精確。它是一個下限，不是全部。
接下來我要用這個數字講我自己那間房子。如果連它在量什麼都沒搞清楚，後面講什麼都是浮的。
二十九個行政區裡，只有幾個往反方向走
北區多了一百七十一戶，是全台中增加最多的
全市在減少，但不是每個區都在減少。
我把二十九個行政區排開來看。減少最多的是南屯區，一年少了 1,402 宅；北屯區少了 1,293 宅。
北區是往另一個方向走的。
比上半年多了 130 宅，比前一年同期多了 171 宅。
這兩個都是全台中增加最多的。
我沒有自己算。是內政部那份報告點名的，前後點了兩次。
比率也在往上：10.80% → 10.73% → 10.86%。
台中整體是 8.58%。北區是 10.86%。
我家那間，曾經是這個數字裡的一戶。三年前租出去之後就不是了。
所以我知道待在裡面是什麼感覺，也知道要走出來得跨過什麼。
比率最高的，不是空最多的
這份資料還有一個地方很容易看反。
| 比率最高 | 宅數最多 | |
|---|---|---|
| 1 | 和平區 19.97% | 北屯區 11,198 宅 |
| 2 | 中區 19.59% | 西屯區 10,572 宅 |
| 3 | 新社區 12.90% | 北區 8,309 宅 |
兩張榜單，沒有一個重複。
中區的比率是北屯區的兩倍多，聽起來嚴重得多。但中區只有 1,993 宅，北屯區有 11,198 宅，是中區的五倍以上。
差別在它們回答的不是同一個問題。比率講的是「這個區裡，有多大比例的房子沒在用」；宅數講的是「總共有多少戶」。中區是老城區，房子本來就少，一有空的，比率就跳得很高。
只講「台中低度使用住宅 8.58%」的人，這兩件事都說不出來。
我自己看的時候兩個都看。比率告訴我這一區有多少房子沒在用，宅數告訴我，跟我一樣把房子放著的有幾戶。
六個直轄市裡，只有台中是老屋空得最多
兩頭高，中間低
北區的數字為什麼會跟大盤反著走？我從屋齡去看。
全國的低度使用住宅，比率最高的是屋齡「超過 50 年」那一組，12.59%。第二高的是「5 年以下」的新屋，12.39%。
兩頭高，中間低。新的還沒住進去，舊的已經沒人住了。
但六個直轄市裡面，只有台中是「超過 50 年」那一格最高，11.85%。其他五都，都是新屋那一格比較高。
意思是：台北、新北、桃園、台南、高雄的低度使用，比較像餘屋問題。台中比較像老屋問題。
北區是台中最早蓋房子的地方，那裡的屋齡本來就比別區大。10.86% 就沒那麼意外了。
但我家那間，不在那一格
講到這裡，照理說我應該接一句「我家那間就是這種老屋」。
它不是。
我家那間屋齡沒有到五十年。它不在「超過 50 年」那個格子裡。
這句話我想了很久要不要寫進來。拿掉它，整篇會順很多——資料說台中是老屋問題，我家的房子剛好是老屋，故事就閉合了。
但拿掉就不對了。
屋齡解釋得了北區為什麼高，解釋不了我家那間為什麼空。房子不老，一樣可以空二十年。
整份資料看完，最讓我有感覺的是這件事。
統計能告訴你一個區有多少房子沒在用。它告訴不了你，某一戶為什麼卡在那裡。
那個原因不在資料裡。在屋主身上。
那我為什麼知道，還是放了二十年
它不是一個標的，它是老家
先講一件事，因為它決定了後面所有的判斷：那間房子我沒有要賣。
它是老家。
這句話聽起來像廢話，但它會換掉你手上的尺。
一間準備要賣的房子，你可以算。現在值多少、修完值多少、這筆錢花下去划不划算。算完就有答案，答案是一個數字。
老家不是這樣。它不會被賣掉。
所以「修完值多少」這個問題算不出答案。你花的錢不會變成賣價，只會變成一件事：房子好一點。
我做這行，最常被問的就是「這樣修划算嗎」。
輪到自己那間，我問不出來。
因為沒有賣價可以拿來除。
但真正卡住我的，不是感情
如果你以為我放了二十年是因為捨不得，那也不對。
真正卡住我的是錢。
老屋要動，不是幾萬塊的事。水電、管線、防水、廚房衛浴，一樣一樣算下來，是一筆要一次拿出來的錢。那二十年，我手上沒有那一筆。
不是不知道該修。是知道，但動不了。
那二十年，錢一直卡著。銀行的利息要還；跟國稅局的官司在打，資產被凍結，變不了現；共有的土地賣不掉；還有一塊被人佔著，要不回來。
官司打贏之後，錢才回到我手上。我第一次有一筆能動的。
然後我就動了。改建之後租出去了，廢墟變成黃金屋。
沒有什麼頓悟的時刻。不是我某天算出投報率，也不是誰講了一句話點醒我。就是終於有錢了。
我後來想過，那二十年我到底在等什麼。答案有點難堪：我在等有錢。
因為每次講到閒置的房子，聽到的都是「屋主不懂得活化資產」。
我懂。我做這行的。我一樣卡了二十年。
那 8,309 戶裡面，一定有很多人跟我一樣——不是不想動，是動不了。對一個拿不出整修費的人來說，「你應該把資產活化起來」這句話沒有任何用處。
如果你手上那間也是老家
我沒有要說「所以你應該趕快動」。
我自己等了二十年。我沒有資格講那句話。
我能講的是這個：那份統計不會幫你做決定，但它能讓你知道，你那一區跟你一樣把房子放著的有幾戶。
你可以去查你那個行政區的數字。看它往上還是往下，看它是宅數多還是比率高，看你那一區到底是老屋問題還是餘屋問題。查完你不會知道該不該修，但你會知道一件事——卡在那裡的不只你一個。
至於什麼時候動，我的經驗是，它不太由你決定。
我不是想通了才動的，是那筆錢進來才動的。那筆錢進來之前，我想通一百次也沒有用。
所以與其問「我該不該修」，也許可以先問「如果錢到位了，我要拿它做什麼」。先問後面那個，卡住的地方就不一樣了。
還有一件事，是我動完之後才學到的。
決定要動，跟房子真的租出去，中間還隔著找租客、看屋、簽約、修東西。
修完不等於租得掉，租得掉不等於租得好，租得好不等於它會一直好。那一段的麻煩，跟修房子完全是兩回事。
那是另一篇的事了。
幾個常被問到的問題
低度使用（用電）住宅，就是空屋嗎？
不是。官方的定義是：每年 11、12 月，平均每月用電度數小於或等於 60 度的住宅。
一個人住的長輩，電費單本來就很薄。老家每個月回去一兩趟。或者房子早就變成放雜物的地方。這些都會被算進去。
所以它是一個下限。
真正的空屋一定在裡面。但裡面的不一定都是空屋。
我要去哪裡查自己那一區的數字？
內政部不動產資訊平台，住宅統計項下的「低度使用(用電)住宅、待售新成屋」。
每半年公布一次。上半年的資料大約隔年 1 月出，下半年的大約隔年 7 月出。
報告裡有各縣市的行政區明細，可以直接找到你那一區。台中的部分在表 13。
我這篇用的是 114 年下半年那一期，115 年 7 月出刊的。
房子空著，會不會壞得比較快？
會。
我那間空了二十年，再進去的時候是壁癌、漏水、發霉。
這些不是某一年突然壞的。是每年壞一點。
真正的差別在於：沒有人住，就沒有人會在它剛開始壞的時候發現。有人住的房子，水管滴一點就被聽到了；沒人住的房子，滴到牆壁爛掉才有人知道。
所以空著的成本不會按月寄帳單來，它是累積在那裡，等你哪天推門進去才一次結清。
等到你決定要動了，要處理的已經不只是原本那些。
